Прогнозы рынка аренды жилья

[Эффект тумана]

Мне кажется (возможно, я заблуждаюсь), что рынок краткосрочной аренды предсказуем несколько хуже, чем долгосрочной. Поэтому рискованно ориентировать свою квартиру на эту форму аренды - нужно все время держать руку на пульсе, управлять активом, а времени и желания на это нет (у меня и, думаю, у большинства арендодателей).
Предсказуемость ниже, т.к. не очень понятна (возможно, пока) структура и мотивация спроса.
Кто эти люди и почему им может быть нужна квартира для временной "перекантовки"? Отдыхающие, приехавшие на месяц-полтора? Командировочные? Продающие / покупающие квартиру? Ремонтирующие свою квартиру? Решающие временные семейные проблемы ("решили пожить отдельно")?
Кто еще?

Но, вероятно, если держать руку на пульсе и постоянно пересдавать квартиру краткосрочно, то плата за месяц буде выше, чем плата при долгосрочной аренде. И все же очень велик риск простоя и "убоя" квартиры.

[Мирра]

Сообщение от Denverus

В тот период пока жилья больше, а людей меньше становится - спрос падает. Или тоже надо цифрами доказать?

откуда людеи то меньше если в 70-86 годах был пик рождаемости?

Сообщение от Эффект тумана

Долгосрочная аренда - аренда для семьи. Срок, вероятно, тем больше, чем сложнее решить жилищную проблему.
Краткосрочная аренда - для тех, кому нужно временно перекантоваться. В каких случаях это бывает?
И что может повлиять на перетекание спроса из долгосрочной аренды в краткосрочную или наоборот?

На перетекание спроса повлиять не может ничего, а вот на смену ориентации квартиры на какои то их рынков очень даже может повлиять кризис. Допустим есть у менагера 6 квартирок и все в ипотеку так как в свое время хорошо зарабатывал и мог взять, но пришел кризис и его уволили, а ипотечные платежи то надо гасить... До этого не парился просто сдавал все в долгосрочку, а теперь? Платежи не полностью перекрываются арендной платои, жить на что то надо, рынок недвижки проседает, пусть вяло, но квартиру не продать...
Что делает грамотныи менагер?

Сообщение от Эффект тумана

А еще вот какой вопрос меня интересует.
Если рассматривать сдаваемую квартиру как инструмент инвестиций (пусть даже временный, а не целенаправленно приобретаемый), то в нее нужно разумно вкладываться, чтобы получать большую прибыль.
Имеют ли смысл первоначальные вложения (ремонт, мебель, бытовая техника), чтобы сдавать дороже? Или сейчас спрос на квартиры уровня "комфорт" (условно говоря) будет ниже? Может не вкладываться, а сдавать как есть, "эконом"?

Все зависит от того на какои рынок поидет хатка, если в долгосрочку то смысла нет, тем более в период кризиса, если в посуточную то по-любому. Посуточная аренда это номер, но не в гостиннице, а в частном секторе. Цена у него на порядок выше чем цена на долгосрочныи наим, но и есть риски. НО

Сообщение от Эффект тумана

Мне кажется (возможно, я заблуждаюсь), что рынок краткосрочной аренды предсказуем несколько хуже, чем долгосрочной. Поэтому рискованно ориентировать свою квартиру на эту форму аренды - нужно все время держать руку на пульсе, управлять активом, а времени и желания на это нет (у меня и, думаю, у большинства арендодателей).
Предсказуемость ниже, т.к. не очень понятна (возможно, пока) структура и мотивация спроса.
Кто эти люди и почему им может быть нужна квартира для временной "перекантовки"? Отдыхающие, приехавшие на месяц-полтора? Командировочные? Продающие / покупающие квартиру? Ремонтирующие свою квартиру? Решающие временные семейные проблемы ("решили пожить отдельно")?
Кто еще?
Но, вероятно, если держать руку на пульсе и постоянно пересдавать квартиру краткосрочно, то плата за месяц буде выше, чем плата при долгосрочной аренде. И все же очень велик риск простоя и "убоя" квартиры.

Вот это наверное самое главное, если владелец все равно без работы, то почему бы ему самому не работать на себя? рентабельность посуточнои аренды раза в 3-4 больше чем у наима. Велик риск простоя при неактивности владельца и не готовности снизить аппетиты, но если владелец уже все равно без работы ( повторяюсь) и имеет несколько квартир в собственности то ему значительно проще управлять им, чем однои отдельно взятои квартирои.
Теперь о контингенте арендующих, в основном гости города и командированные, иногда съехавшие с одного жилья, но пока не нашедшие другого, абитуриенты в период поступления. Участники всевозможных общественных мероприятии и слетов.

[bamsy]

Как мне кажется посуточная аренда слишко времязатратна, нужно держать руку на пульсе, отслеживать арендаторов, вкладываться в уборку и.т.п. имхо, этим стоит замарачиваться при наличии квартир > 3. Для более мобильного управления активом можно сдавать квартиру по 6 месяцев, затем, повышать арендную плату в соответствии с рынком.

[Мирра]

Сообщение от bamsy

Как мне кажется посуточная аренда слишко времязатратна, нужно держать руку на пульсе, отслеживать арендаторов, вкладываться в уборку и.т.п. имхо, этим стоит замарачиваться при наличии квартир > 3. Для более мобильного управления активом можно сдавать квартиру по 6 месяцев, затем, повышать арендную плату в соответствии с рынком.

Вы правы применительно к сегодняшнеи ситуации, а я говорю о том что будет если инвестор в метры потеряет на фоне кризиса работу, а долг по ипотеке у него станется. По большому счету некоторые смогут работать сами на себя и в любои удобныи момент при удачном стечении обсоятельств перевести хатку обратно в долгосрочку.

[Мирра]

при этом я не считаю что много квартир утечет с рынка долгосрочки, но именно инвестиционные квартиры имеют все шансы.
При этом я не рассказала о возможности превращения квартиры в общежитие, что тоже не исключено, но это вариант для многокомнатных квартир, сдают покойечно.

[Эффект тумана]

Сообщение от Мирра™

при этом я не считаю что много квартир утечет с рынка долгосрочки, но именно инвестиционные квартиры имеют все шансы.

Если часть квартир перетекут с сектора долгосрочной аренды в сектор аренды краткосрочной (с целью срубить там побольше бабла), то не получим ли мы повышение цен и на долгосрочную аренду (в связи с уменьшением предложения)?

[Paulinne]

Сообщение от Эффект тумана

Вопрос к уважаемым экспертам и просто заинтересованным участникам.
Про тенденции рынка недвижимости (купить / продать) разговоров много, а хотелось бы разобраться в тенденциях рынка аренды жилья.

Что думаете? Что слышно в профессиональных кругах? Какие прогнозы?

Можно ли выстроить такую логическую связку: ипотека дорожает и усложняется - спрос, который мог бы быть направлен на покупку, перетекает на рынок аренды - цены на аренду растут (т.к. спрос больше, чем предложение). Или такое утверждение лажа?

Какие еще факторы влияют на рынок аренды?
Предлагаю обсудить

Дина, давай смотреть занудно )
Итак, спрос на аренду складывается из следующих составляющих:
1.те, кто не имеет собственного жилья и планирует его покупать (живет отдельно от родителей, приехал из другого города и собирается покупать)
2. гастарбайтеры - те, кто приехали работать на стройках и другой не сильно квалифицированной работе
3. иногородние студенты/аспиранты
4. посуточная аренда, командировочные
При ипотечном кризисе:
1. теряют надежду на покупку жилья, но ведь они сейчас уже где-то живут - у родителей или снимают. Они собственно и продолжают там жить Конечно, будут такие, кто потеряв надежду накопить на квартиру живя с родителями съедет, но не думаю, что их насолько много, чтобы выбиться за стат погрешность. Т.о. спрос от этой категории останется на прежнем уровне +- статпогрешность и сезонные колебания
2. гастарбайтеры - их поток в связи с замораживанием части строительства , покупки квартир и следовательно спроса на ремонт,скорее всего, снизится - т.о.тут - снижение спроса и, скорее всего, снижение цены на убитые квартиры, которые сдавались данной категории
3.студенты - ну их приток более или менее стабилен и прогнозируем.. Скорее всего поток несколько снизится из-за того, что на 90-91 год пришелся спад рождаемости. Т.о. с их стороны спрос останется прежним или снизится.
4. скорее всего снизится, т.к. компании сейчас склонны экономить.
Т.о. суммарно мы получим снижение спроса в низкокачественном сегменте и сохранение в среднекачественном.
В случае, если арендодатели решат - раз покупать квратиры не будут, то мы можем повысить цены, т.к. угроза от 1 категории "нам дешевле платить ипотеку, чем аренду" будет минимальна. В этом случае, скорее всего часть арендодателей из незатронутых кризисом отраслей предпочтет стабильно жить на одном месте, а из затронутых или плативших на "пределе возможностей" переедет в более низкоценовое жилье, чем немного скомпенсирует отток спроса из низкокачественной категории, но создаст повышенное предложение в средней, что в результате выравняет средние цены.
Следовательно, мой прогноз - цены на аренду останутся на прежнем уровне в среднем по рынку и немного снизятся на низкокачественном.

[Эффект тумана]

Сообщение от Paulinne

Дина, давай смотреть занудно )

Я вчера еще хотела запостить большой пост в стиле "смотреть занудно", но решила дождаться побольше комментариев (и откровенно поленилась).
Но если предлагаешь уже посмотреть занудно, то вернусь сегодня с пар и посмотрим.
Пока убегаю читать лекцию по Маркетинговому прогнозированию

PS. Жди дипломника!

[Paulinne]

Сообщение от Эффект тумана

Я вчера еще хотела запостить большой пост в стиле "смотреть занудно", но решила дождаться побольше комментариев (и откровенно поленилась).
Но если предлагаешь уже посмотреть занудно, то вернусь сегодня с пар и посмотрим.
Пока убегаю читать лекцию по Маркетинговому прогнозированию

PS. Жди дипломника!

Я тоже вчера хотела, но поленилась, а вчера шаолиньские монахи меня энергией ци накачали ))
PS Жду, жду. Мои дэвушки уже наизготовку )))

[Мирра]

Сообщение от Эффект тумана

Если часть квартир перетекут с сектора долгосрочной аренды в сектор аренды краткосрочной (с целью срубить там побольше бабла), то не получим ли мы повышение цен и на долгосрочную аренду (в связи с уменьшением предложения)?

Получим, но это уровняется оттоком гастров и меньшим притоком студентов, тоесть по сути рынок станет стабильнее, а рост не будет таким бешенным, но и не остановится.