Покупка квартиры во вторичке. Вопросы при оформлении.

[LankaSh]

Предстоит оформление обмен с доплатой, работаем с агентством недвиж-ти, оформлять будем там же. Агент говорит, что оформлять будем не через нотариуса, а в простой письменной форме (якобы так все сейчас делают, быстрее и дешевле), ну а потом документы передаются в ГБР.
Вопросы, которые уже назрели:
1 - Действительно ли имеет место быть такой договор (купли-продажи, я так понимаю). И что совсем не обязательно проводить сделку через нотариуса?
2 - Нужно ли как-то проверять квартиру самим или это сделает агенство? Если нужно, то как?
(Как узнать прошлое квартиры, чтобы потом не объявились прежние владельцы и не смогли оспорить сделку в суде). Квартиру будем покупать у женщины, которая не была никогда замужем и детей не имеет (со слов агента).
3 - Действительно ли почти все оформляют стоимость квартиры заниженной (до 1 млн.руб.), чтобы не платить налоги? Но ведь это риск! Если сделка в будущем будет признана не действительной, мы будем обязаны вернуть квартиру, а продавец -вернуть нам деньги (столько, сколько было прописано в договоре).
Все эти вопросы сегодня буду спрашивать у своего агента, но хотелось бы незаинтересованного мнения со стороны.
Буду рада любым откликам!

[мИРАж]

договор в простой форме - да, можно... все равно нотариус ни за что не отвечает...
2. нужно... и самим как-то это сделать... а то некоторые агенты говорят, что проверяли, а сами никогда такое не делают (сами агенты говорили). и это агенты из известных агенств...
3. нет. во-первых. если собственность больше 3-х лет, то какая разница продавцу, по какой цене... он же тогда налог не платит... и как я поняла большинство сделок делается с реальной ценой... а квартиру, в которой цена занижена - покупатели одно время вообще не брали...

[LankaSh]

Сообщение от irinaak

3. нет. во-первых. если собственность больше 3-х лет, то какая разница продавцу, по какой цене... он же тогда налог не платит... и как я поняла большинство сделок делается с реальной ценой... а квартиру, в которой цена занижена - покупатели одно время вообще не брали...

Спасибо за ответ!
По третьему пункту я в курсе (про 3 года собственности)
Но в нашем случае, как я поняла, хозяйка квартиры сама недавно купила ее, а сейчас она переезжает жить в коттедж в своему сожителю, соответственно квартиру продают.
А как проверять прошлое квартиры? В ЖЭКе информацию просто так не дадут!

[Kasaponya]

Мы вот пару месяцев назад продали свою квартиру (1-комн), взяли ипотечный кредит на доплату и купили квартиру побольше (3-комн). Так что все свежо и живо в памяти
1 - Договор купли-продажи на 3-комн, которую покупали по ипотеке, делали в простой письменной форме, потому что если договор купли-продажи нотариус заверяет, то он берет 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. В нашем случае, стоимость квартиры по договору (и по факту) была 75000 долл., то есть нотариусу пришлось бы платить 750 долл.! А так заплатили только 5 тыс. руб. - за составление договора в соответствии с требованиями банка и за закладную!
А вот договор купли-продажи 1-комн. был заверен нотариально - так хотела покупатель, и в договоре была указана только оценочная стоимость - так что ей выгоднее было заплатить 1% чем фиксированную плату за составление договора.
А в ГБР вообще без разницы - зарегисрировали оба договора, свитедельсва о праве собственности одинаковые выдали - даже на 3-комн. быстрее зарегистрировали - хотя я не думаю, что это зависит от формы договора.
Единственная особенность (из моего опыта) - если договор нотарильно заверен, то один его экземпляр хранится у нотариуса и если Вы Ваш потеряете, то можно просто пойти к нотариусу и взять дубликат. А если в простой письменной форме, то только через ГБР, что гораздо сложнее.
2 - У нас агентство проверяло историю квартиры - по договору. Но если сомнения, то можно застраховать титул (во многих страховых компаниях эти риски страхуются) - и если объявятся претенденты на квартиру, то в суде Ваше право будут отстаивать юристы страховой компании, и если они проиграют, то Вам компенсируют стоимость квартиры.
А еще мы брали заявление у продавца нашей квартиры, что если объявятся претенденты на квартиру, она обязуется сама урегулировать все вопросы с ними.
3 - Не все оформляют по заниженной стоимости! Если собственник владеет квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога, так что для него не должно быть разницы, какая стоимость в договоре. И конечно если в договоре полная стоимость, то Вы более защищены.
Вот, как длинно получилось.

[LankaSh]

Сообщение от Kasaponya

2 - У нас агентство проверяло историю квартиры - по договору. Но если сомнения, то можно застраховать титул (во многих страховых компаниях эти риски страхуются) - и если объявятся претенденты на квартиру, то в суде Ваше право будут отстаивать юристы страховой компании, и если они проиграют, то Вам компенсируют стоимость квартиры.
А еще мы брали заявление у продавца нашей квартиры, что если объявятся претенденты на квартиру, она обязуется сама урегулировать все вопросы с ними.

Не могли ли Вы по-подробнее рассказать, что такое "застраховать титул"? Первый раз такое слышу! (Спасибо Литтлвану, очень многое быстро и оперативно можно узнать! - лирическое отступление от темы, так сказать! )
И еще, не могли ли Вы примерно написать форму заявления (основную ее часть), которое Вы брали у продавца Вашей квартиры. (можно в личку, чтобы не выносить на всеобщее обозрение).
Огромное спасибо заранее!

[Kasaponya]

Про страхование титула - можно в интернете поискать квалифицированные разъяснения

вот например

http://is.park.ru/doc.jsp?urn=6836545

Я (не юрист!) это так понимаю:
титул - это право собственности. Страхуют риск утраты этого права - то есть если объявится бывший заключенный, претендующий на эту квартиру, или несовершеннолетний или еще кто-то, и подаст в суд о признании сделки недействительной, то Вы не остаетесь один на один с этим, а звоните в страховую компанию, и уже их юристы предстваляют Вас в суде, и если таки они проиграют, то есть сделку признают недействительной и квартиру надо будет вернуть, то страховая компанию выплатит Вам ее стоимость - что-то в таком роде.

А заявление было такое:
Я, такая-то и такая-то, проживающая там-то и там-то, заявляю, что мне не известно ни о ком, кто имел бы имущественные или иные притязания на квартиру такую-то там-то и там-то.
Если такие претенденты объявятся, обязуюсь урегулировать все вопросы с ними самостоятельно.
Подпись заявителя заверена нотариально.

Конечно, очень сильно сомневаюсь, что эта бумажка что-то значит - но нам предложили ее сделать, и мы не отказались.

[Victoria]

Если будете оформлять в ГБР а не через нотариуса, то во- первых Вы не будете платить нотариусу (1% от сделки, в случае после 1млнр. немного меньше), но как мне говорила моя приятельница агент - это хуже.
Потом есть так называемая архивная справка (кажется так называется) которая заказывается в ГБР о приобретаемой квартире.Нам в свое время заказывала наш агент.

[Иришинка]

Сообщение от Victoria

Если будете оформлять в ГБР а не через нотариуса, то во- первых Вы не будете платить нотариусу (1% от сделки, в случае после 1млнр. немного меньше), но как мне говорила моя приятельница агент - это хуже.
Потом есть так называемая архивная справка (кажется так называется) которая заказывается в ГБР о приобретаемой квартире.Нам в свое время заказывала наш агент.

Девочки нет такого или ГБР или нотариус.
Есть ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ условие регистрации в ГБР прав на недвижимое имущество, в данном случае сделки купли-продажи. В случае если вы прошли регистрацию, то сделка считается заключенной!!!! А нотариус это прихоть сторон, это не обязательне условие. Договор может быть составлен в простой письменной форме в соответствии с ГК РФ без нотариуса, но ОБЯЗАТЕЛЬНО зарегестрирован в ГБР, только после этого вы считаетесь собственником недвижимости.

[LankaSh]

После очередного разговора с агентом выяснила:
1 - Сделка будет оформлятся в простой письм.форме по ПИБовской (оценочной) стоимости. Также продавец напишет расписку в получении от нас денег в размере полной стоимости квартиры.
Вопрос: будет ли иметь такая расписка юридическую силу в суде (если в будущем сделка будет оспариваться)?
2 - Проверить по Ф.9 и Ф.7 кто раньше проживал в этой квартире не представляется возможным, т.к. в Ф.9 и Ф.7 для приватизированных квартир указываются только данные собственника на квартиру. Данные о всех людях, которые когда-либо проживали в данной квартире можно получить только из архивной справки. Но ее можно взять только по запросу суда (по словам агента). Так ли это?
Могут ли юристы агентства запросить эту архивную справку? (хотя агент сказал, что не может).

[Сплюшка]

Архивную форму могут взять сами продавцы, если агент этому поспособствует.
Если нет, можете обращаться- я занимаюсь экспертизой правовой истории жилых объектов. Можно проанализировать историю квартиры на основе архивной формы- кто куда когда прописывался/ выписывался, кто сохранил право пользования и проживания, есть ли лица, не учтённые при приватизации и могущие подать иск о признании договора приватизации недействительным (соответственно- и последующих сделок). А можно также отследить историю перехода права собственности и были ли в связи с этим какие-то нарушения.
Официальных путей для экспертизы у агентств недвижимости нет, поэтому они не обязаны такую экспертизу проводить.
В гбр можно взять только выписку из реестра и справку о правоустанавливающих документах на квартиру.