Покупка квартиры во вторичке. Вопросы при оформлении. - Littleone 2006-2009

LankaSh · 05-04-2006, 10:06

Предстоит оформление обмен с доплатой, работаем с агентством недвиж-ти, оформлять будем там же. Агент говорит, что оформлять будем не через нотариуса, а в простой письменной форме (якобы так все сейчас делают, быстрее и дешевле), ну а потом документы передаются в ГБР.
Вопросы, которые уже назрели:
1 - Действительно ли имеет место быть такой договор (купли-продажи, я так понимаю). И что совсем не обязательно проводить сделку через нотариуса?
2 - Нужно ли как-то проверять квартиру самим или это сделает агенство? Если нужно, то как?
(Как узнать прошлое квартиры, чтобы потом не объявились прежние владельцы и не смогли оспорить сделку в суде). Квартиру будем покупать у женщины, которая не была никогда замужем и детей не имеет (со слов агента).
3 - Действительно ли почти все оформляют стоимость квартиры заниженной (до 1 млн.руб.), чтобы не платить налоги? Но ведь это риск! Если сделка в будущем будет признана не действительной, мы будем обязаны вернуть квартиру, а продавец -вернуть нам деньги (столько, сколько было прописано в договоре).
Все эти вопросы сегодня буду спрашивать у своего агента, но хотелось бы незаинтересованного мнения со стороны.
Буду рада любым откликам!

мИРАж · 05-04-2006, 10:14

договор в простой форме - да, можно... все равно нотариус ни за что не отвечает...
2. нужно... и самим как-то это сделать... а то некоторые агенты говорят, что проверяли, а сами никогда такое не делают (сами агенты говорили). и это агенты из известных агенств...
3. нет. во-первых. если собственность больше 3-х лет, то какая разница продавцу, по какой цене... он же тогда налог не платит... и как я поняла большинство сделок делается с реальной ценой... а квартиру, в которой цена занижена - покупатели одно время вообще не брали...

LankaSh · 05-04-2006, 10:28

Цитата:

Сообщение от irinaak

3. нет. во-первых. если собственность больше 3-х лет, то какая разница продавцу, по какой цене... он же тогда налог не платит... и как я поняла большинство сделок делается с реальной ценой... а квартиру, в которой цена занижена - покупатели одно время вообще не брали...

Спасибо за ответ!
По третьему пункту я в курсе (про 3 года собственности)
Но в нашем случае, как я поняла, хозяйка квартиры сама недавно купила ее, а сейчас она переезжает жить в коттедж в своему сожителю, соответственно квартиру продают.
А как проверять прошлое квартиры? В ЖЭКе информацию просто так не дадут!

Kasaponya · 05-04-2006, 10:35

Мы вот пару месяцев назад продали свою квартиру (1-комн), взяли ипотечный кредит на доплату и купили квартиру побольше (3-комн). Так что все свежо и живо в памяти

1 - Договор купли-продажи на 3-комн, которую покупали по ипотеке, делали в простой письменной форме, потому что если договор купли-продажи нотариус заверяет, то он берет 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. В нашем случае, стоимость квартиры по договору (и по факту) была 75000 долл., то есть нотариусу пришлось бы платить 750 долл.! А так заплатили только 5 тыс. руб. - за составление договора в соответствии с требованиями банка и за закладную!
А вот договор купли-продажи 1-комн. был заверен нотариально - так хотела покупатель, и в договоре была указана только оценочная стоимость - так что ей выгоднее было заплатить 1% чем фиксированную плату за составление договора.
А в ГБР вообще без разницы - зарегисрировали оба договора, свитедельсва о праве собственности одинаковые выдали - даже на 3-комн. быстрее зарегистрировали - хотя я не думаю, что это зависит от формы договора.
Единственная особенность (из моего опыта) - если договор нотарильно заверен, то один его экземпляр хранится у нотариуса и если Вы Ваш потеряете, то можно просто пойти к нотариусу и взять дубликат. А если в простой письменной форме, то только через ГБР, что гораздо сложнее.
2 - У нас агентство проверяло историю квартиры - по договору. Но если сомнения, то можно застраховать титул (во многих страховых компаниях эти риски страхуются) - и если объявятся претенденты на квартиру, то в суде Ваше право будут отстаивать юристы страховой компании, и если они проиграют, то Вам компенсируют стоимость квартиры.
А еще мы брали заявление у продавца нашей квартиры, что если объявятся претенденты на квартиру, она обязуется сама урегулировать все вопросы с ними.
3 - Не все оформляют по заниженной стоимости! Если собственник владеет квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога, так что для него не должно быть разницы, какая стоимость в договоре. И конечно если в договоре полная стоимость, то Вы более защищены.
Вот, как длинно получилось.

LankaSh · 05-04-2006, 10:44

Цитата:

Сообщение от Kasaponya

2 - У нас агентство проверяло историю квартиры - по договору. Но если сомнения, то можно застраховать титул (во многих страховых компаниях эти риски страхуются) - и если объявятся претенденты на квартиру, то в суде Ваше право будут отстаивать юристы страховой компании, и если они проиграют, то Вам компенсируют стоимость квартиры.
А еще мы брали заявление у продавца нашей квартиры, что если объявятся претенденты на квартиру, она обязуется сама урегулировать все вопросы с ними.

Не могли ли Вы по-подробнее рассказать, что такое "застраховать титул"? Первый раз такое слышу! (Спасибо Литтлвану, очень многое быстро и оперативно можно узнать! - лирическое отступление от темы, так сказать!

)
И еще, не могли ли Вы примерно написать форму заявления (основную ее часть), которое Вы брали у продавца Вашей квартиры. (можно в личку, чтобы не выносить на всеобщее обозрение).
Огромное спасибо заранее!

Victoria · 05-04-2006, 11:01

Если будете оформлять в ГБР а не через нотариуса, то во- первых Вы не будете платить нотариусу (1% от сделки, в случае после 1млнр. немного меньше), но как мне говорила моя приятельница агент - это хуже.
Потом есть так называемая архивная справка (кажется так называется) которая заказывается в ГБР о приобретаемой квартире.Нам в свое время заказывала наш агент.

Kasaponya · 05-04-2006, 11:10

Про страхование титула - можно в интернете поискать квалифицированные разъяснения

вот например

http://is.park.ru/doc.jsp?urn=6836545

Я (не юрист!) это так понимаю:
титул - это право собственности. Страхуют риск утраты этого права - то есть если объявится бывший заключенный, претендующий на эту квартиру, или несовершеннолетний или еще кто-то, и подаст в суд о признании сделки недействительной, то Вы не остаетесь один на один с этим, а звоните в страховую компанию, и уже их юристы предстваляют Вас в суде, и если таки они проиграют, то есть сделку признают недействительной и квартиру надо будет вернуть, то страховая компанию выплатит Вам ее стоимость - что-то в таком роде.

А заявление было такое:
Я, такая-то и такая-то, проживающая там-то и там-то, заявляю, что мне не известно ни о ком, кто имел бы имущественные или иные притязания на квартиру такую-то там-то и там-то.
Если такие претенденты объявятся, обязуюсь урегулировать все вопросы с ними самостоятельно.
Подпись заявителя заверена нотариально.

Конечно, очень сильно сомневаюсь, что эта бумажка что-то значит - но нам предложили ее сделать, и мы не отказались.

мИРАж · 05-04-2006, 11:19

ну если собственность меньше 3-х лет, а вы хотите указать полную стоимость - ну договоритесь, что вы оплатите налог... с суммы свыше миллиона... как я поняла, это часто делается... хотя у нас сам продавец платил...

минус страхования- они сначала квартиру проверяют по своим каналам, выдают на руки бумажку, в которой написано, что они застрахуют квартиру... то есть проверка в страховой делается до покупки, а потом, после оформления в собственность, в ы к ним идете и они якобы не могут вам отказать в страховке... но эта страховка ежегодная... то есть ну сколько лет вы будете страховать? сколько у нас исковая давность? 10 или все-таки уже снизили7 я не знаю... но сумма за страховку набегает приличная...

Kasaponya · 05-04-2006, 11:21

Согласно ст. 181 ГК РФ с 1.01.2006 срок исковой давности по признанию сделок ничтожными составляет три года

LankaSh · 05-04-2006, 12:21

И все таки я Вам советую сходите в ЖЭК. Возьмите коробочку конфет бутылку шампанского. Они вам там скажут кто прописан, есть ли долги по свету газу квартплате. А еще поспрашивайте у соседей о квартире. Они тоже могут много интересного рассказать. Да мы когда покупали я с продавцом сама ездила в псих диспансер и наркодиспансер. Он был не против и мне спокойно.
Да покупать всегда страшно. Я сама очень волновалась. Удачи Вам!!!!

05-04-2006, 10:06	#1
LankaSh Небожитель Зарегистрирован: Nov 2004 Сообщения: 15 038	Предстоит оформление обмен с доплатой, работаем с агентством недвиж-ти, оформлять будем там же. Агент говорит, что оформлять будем не через нотариуса, а в простой письменной форме (якобы так все сейчас делают, быстрее и дешевле), ну а потом документы передаются в ГБР. Вопросы, которые уже назрели: 1 - Действительно ли имеет место быть такой договор (купли-продажи, я так понимаю). И что совсем не обязательно проводить сделку через нотариуса? 2 - Нужно ли как-то проверять квартиру самим или это сделает агенство? Если нужно, то как? (Как узнать прошлое квартиры, чтобы потом не объявились прежние владельцы и не смогли оспорить сделку в суде). Квартиру будем покупать у женщины, которая не была никогда замужем и детей не имеет (со слов агента). 3 - Действительно ли почти все оформляют стоимость квартиры заниженной (до 1 млн.руб.), чтобы не платить налоги? Но ведь это риск! Если сделка в будущем будет признана не действительной, мы будем обязаны вернуть квартиру, а продавец -вернуть нам деньги (столько, сколько было прописано в договоре). Все эти вопросы сегодня буду спрашивать у своего агента, но хотелось бы незаинтересованного мнения со стороны. Буду рада любым откликам!

05-04-2006, 10:14	ответ для LankaSh на сообщение "Покупка квартиры во вторичке. Вопросы..." #2
мИРАж самоопределяюся Зарегистрирован: Jun 2004 Сообщения: 7 639	договор в простой форме - да, можно... все равно нотариус ни за что не отвечает... 2. нужно... и самим как-то это сделать... а то некоторые агенты говорят, что проверяли, а сами никогда такое не делают (сами агенты говорили). и это агенты из известных агенств... 3. нет. во-первых. если собственность больше 3-х лет, то какая разница продавцу, по какой цене... он же тогда налог не платит... и как я поняла большинство сделок делается с реальной ценой... а квартиру, в которой цена занижена - покупатели одно время вообще не брали...

05-04-2006, 10:35	ответ для LankaSh на сообщение "Покупка квартиры во вторичке. Вопросы..." #4
Kasaponya Участник Зарегистрирован: Sep 2005 Адрес: Кондратьевский пр. Сообщения: 215	Мы вот пару месяцев назад продали свою квартиру (1-комн), взяли ипотечный кредит на доплату и купили квартиру побольше (3-комн). Так что все свежо и живо в памяти 1 - Договор купли-продажи на 3-комн, которую покупали по ипотеке, делали в простой письменной форме, потому что если договор купли-продажи нотариус заверяет, то он берет 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. В нашем случае, стоимость квартиры по договору (и по факту) была 75000 долл., то есть нотариусу пришлось бы платить 750 долл.! А так заплатили только 5 тыс. руб. - за составление договора в соответствии с требованиями банка и за закладную! А вот договор купли-продажи 1-комн. был заверен нотариально - так хотела покупатель, и в договоре была указана только оценочная стоимость - так что ей выгоднее было заплатить 1% чем фиксированную плату за составление договора. А в ГБР вообще без разницы - зарегисрировали оба договора, свитедельсва о праве собственности одинаковые выдали - даже на 3-комн. быстрее зарегистрировали - хотя я не думаю, что это зависит от формы договора. Единственная особенность (из моего опыта) - если договор нотарильно заверен, то один его экземпляр хранится у нотариуса и если Вы Ваш потеряете, то можно просто пойти к нотариусу и взять дубликат. А если в простой письменной форме, то только через ГБР, что гораздо сложнее. 2 - У нас агентство проверяло историю квартиры - по договору. Но если сомнения, то можно застраховать титул (во многих страховых компаниях эти риски страхуются) - и если объявятся претенденты на квартиру, то в суде Ваше право будут отстаивать юристы страховой компании, и если они проиграют, то Вам компенсируют стоимость квартиры. А еще мы брали заявление у продавца нашей квартиры, что если объявятся претенденты на квартиру, она обязуется сама урегулировать все вопросы с ними. 3 - Не все оформляют по заниженной стоимости! Если собственник владеет квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога, так что для него не должно быть разницы, какая стоимость в договоре. И конечно если в договоре полная стоимость, то Вы более защищены. Вот, как длинно получилось.

05-04-2006, 11:01	ответ для LankaSh на сообщение "Покупка квартиры во вторичке. Вопросы..." #6
Victoria Старожил Зарегистрирован: Jan 2004 Сообщения: 1 477	Если будете оформлять в ГБР а не через нотариуса, то во- первых Вы не будете платить нотариусу (1% от сделки, в случае после 1млнр. немного меньше), но как мне говорила моя приятельница агент - это хуже. Потом есть так называемая архивная справка (кажется так называется) которая заказывается в ГБР о приобретаемой квартире.Нам в свое время заказывала наш агент.

05-04-2006, 11:10	ответ для LankaSh на сообщение "Не могли ли Вы по-подробнее рассказать,..." #7
Kasaponya Участник Зарегистрирован: Sep 2005 Адрес: Кондратьевский пр. Сообщения: 215	Про страхование титула - можно в интернете поискать квалифицированные разъяснения вот например http://is.park.ru/doc.jsp?urn=6836545 Я (не юрист!) это так понимаю: титул - это право собственности. Страхуют риск утраты этого права - то есть если объявится бывший заключенный, претендующий на эту квартиру, или несовершеннолетний или еще кто-то, и подаст в суд о признании сделки недействительной, то Вы не остаетесь один на один с этим, а звоните в страховую компанию, и уже их юристы предстваляют Вас в суде, и если таки они проиграют, то есть сделку признают недействительной и квартиру надо будет вернуть, то страховая компанию выплатит Вам ее стоимость - что-то в таком роде. А заявление было такое: Я, такая-то и такая-то, проживающая там-то и там-то, заявляю, что мне не известно ни о ком, кто имел бы имущественные или иные притязания на квартиру такую-то там-то и там-то. Если такие претенденты объявятся, обязуюсь урегулировать все вопросы с ними самостоятельно. Подпись заявителя заверена нотариально. Конечно, очень сильно сомневаюсь, что эта бумажка что-то значит - но нам предложили ее сделать, и мы не отказались.

05-04-2006, 11:19	ответ для LankaSh на сообщение "Покупка квартиры во вторичке. Вопросы..." #8
мИРАж самоопределяюся Зарегистрирован: Jun 2004 Сообщения: 7 639	ну если собственность меньше 3-х лет, а вы хотите указать полную стоимость - ну договоритесь, что вы оплатите налог... с суммы свыше миллиона... как я поняла, это часто делается... хотя у нас сам продавец платил... минус страхования- они сначала квартиру проверяют по своим каналам, выдают на руки бумажку, в которой написано, что они застрахуют квартиру... то есть проверка в страховой делается до покупки, а потом, после оформления в собственность, в ы к ним идете и они якобы не могут вам отказать в страховке... но эта страховка ежегодная... то есть ну сколько лет вы будете страховать? сколько у нас исковая давность? 10 или все-таки уже снизили7 я не знаю... но сумма за страховку набегает приличная...

05-04-2006, 11:21	ответ для мИРАж на сообщение "ну если собственность меньше 3-х лет, а..." #9
Kasaponya Участник Зарегистрирован: Sep 2005 Адрес: Кондратьевский пр. Сообщения: 215	Согласно ст. 181 ГК РФ с 1.01.2006 срок исковой давности по признанию сделок ничтожными составляет три года

05-04-2006, 12:21	ответ для LankaSh на сообщение "Покупка квартиры во вторичке. Вопросы..." #10
Тигра Guest Сообщения: n/a	И все таки я Вам советую сходите в ЖЭК. Возьмите коробочку конфет бутылку шампанского. Они вам там скажут кто прописан, есть ли долги по свету газу квартплате. А еще поспрашивайте у соседей о квартире. Они тоже могут много интересного рассказать. Да мы когда покупали я с продавцом сама ездила в псих диспансер и наркодиспансер. Он был не против и мне спокойно. Да покупать всегда страшно. Я сама очень волновалась. Удачи Вам!!!!