За сколько можно продать такую квартиру?

[мамарина]

Ситуация такова, что сейчас ждем значительного пополнения, и наша квартира (мною очень любимая) может не выдержать (в плане количества комнат) нашествия карапузов :-) Поэтому мы решили, что нужно продавать ее, а потом добавить и купить жилье побольше. Помогите, пожалуйста, оценить квартиру, т.к. она у нас нестандартная и в БН нет смысла заглядывать.

Итак, имеем квартиру общ.пл. 65,5м, 12/12эт., квартира угловая, дом кирпичный, 2002г(Стройтрест),ТСЖ, форма дома кольцом, 2 выхода со двора, один выход с охраной, шлагбаумом и воротами, второй-только ворота. Ворота -на магн. ключе. Дом с видеонаблюдением. 2 лифта. Во дворе автостоянка, под домом- подзем.гараж. До м.Гражд.проспект 3тр.остановки. Остановка влево от дома -Карусель, вправо -Окей.
Проблема в том, что квартира покупалась, как однокомнатная 47м, а потом к ней присоединили(законно) через общую стенку тех. помещение (18м, 2м высота потолков, маленькое окно 60х80см), которое мы сделали детской, и нас все устраивало, пока не узнали о прибавлении.
Теперь, собираясь продавать квартиру, не знаем как рассчитать ее стоимость :-( Я думала, что 47м продается по цене полноценной однушки, а нестандартная комната- по заниженной цене. Но насколько заниженной? Может кто что подскажет?
А параметры квартиры такие: кухня 10м, коридор 9м, комнаты 18м (6х3)-стандартная и 18м(4,7х3,8)-нестандарт, ванная 4,2м, кладовка 4м (мы ее поделили на туалет и кладовку), лоджия 4,5м (2,8х1,6 - утепленная - у мужа там кабинет). Окна из стандарт.комнаты и кухни выходят на юго-запад, из нестандарт.комнаты - во двор(северо-восток).
Спасибо заранее за мнения.