Продажа/покупка долей в квартире. Нужен совет.

[Natalka]

Ситуация такая: есть квартира 3-х комнатная 102 м2, полученная моей мамой, но оформленная в собственность на всех членов семьи в равных долях. В то время в семью входили мама с папой, я, брат, его жена и ребенок. Итого получилось у каждего по 1/6 доли.
Брат с семьей не живут в Питере. Вобщем решили они с женой разводиться, причем жена естественно сразу подняла вопрос про доли в питерской квартире (свою и ребенка). Хочет чтобы мама отдала ей деньги за доли, сумму не называет пока. Сейчас проживаем в этой общей собственности мы с мужем, прописана только я из всех собственников, родители проживают в другом регионе.
Вопросы:
1) На сколько дешевле стоит 1м2 доли в квартире, чем в целой квартире?
2) По площади 2 доли составляют 1/3 квартиры, т.е.34м2. Какая им цена сейчас? Квартира около метро Академическая, дому 8 лет.
3) Моя мама долю внука (одного из собственников) исключать из этой квартиры не хочет. Насколько это реально при сильном желании его матери получить деньги за обе доли?
4) Если мы не сойдемся с женой брата в цене на эти доли, то как регулируется вопрос стоимости продажи этих долей другим людям? Я к тому, что возможно ли специальное завышение цены для нас и продажа постороннему "за копейки"? Отношения и сейчас не очень хорошие, а после развода думаю будут вобще неприязненные .
5) Насколько ей реально их продать постороннему, будут ли эти доли интересны кому-то?
Уффф, пока вроде все вопросы, может по ходу еще что-то вспомню.

[Pozitiv]

Сообщение от Natalka

Ситуация такая: есть квартира 3-х комнатная 102 м2, полученная моей мамой, но оформленная в собственность на всех членов семьи в равных долях. В то время в семью входили мама с папой, я, брат, его жена и ребенок. Итого получилось у каждего по 1/6 доли.
Брат с семьей не живут в Питере. Вобщем решили они с женой разводиться, причем жена естественно сразу подняла вопрос про доли в питерской квартире (свою и ребенка). Хочет чтобы мама отдала ей деньги за доли, сумму не называет пока. Сейчас проживаем в этой общей собственности мы с мужем, прописана только я из всех собственников, родители проживают в другом регионе.
Вопросы:
1) На сколько дешевле стоит 1м2 доли в квартире, чем в целой квартире?
2) По площади 2 доли составляют 1/3 квартиры, т.е.34м2. Какая им цена сейчас? Квартира около метро Академическая, дому 8 лет.
3) Моя мама долю внука (одного из собственников) исключать из этой квартиры не хочет. Насколько это реально при сильном желании его матери получить деньги за обе доли?
4) Если мы не сойдемся с женой брата в цене на эти доли, то как регулируется вопрос стоимости продажи этих долей другим людям? Я к тому, что возможно ли специальное завышение цены для нас и продажа постороннему "за копейки"? Отношения и сейчас не очень хорошие, а после развода думаю будут вобще неприязненные .
5) Насколько ей реально их продать постороннему, будут ли эти доли интересны кому-то?
Уффф, пока вроде все вопросы, может по ходу еще что-то вспомню.

Первое препятствие для продажи долей - это органы опеки. Просто продать скорее всего не разрешат, при одновременной покупке жилья в другом городе - быть может, но такая сделка технически сложна, трудно будет найти покупателя. Второй момент. Жена брата должна сначала письменно предложить Вам выкупить доли и указать цену. В случае Вашего отказа или бездействия может продавать свои доли любому по цене не ниже, указанной в письме. Однако цена в документах может быть одна, а на деле другая, Вы это понимаете.
Найти покупателя на виртуальные доли очень непросто. Нормальный покупатель не купит такое. Такие проблемные доли могут выкупить некие фирмочки, но по цене примерно 1/3 от рыночной стоимости.

[Natalka]

Сообщение от Pozitiv

Найти покупателя на виртуальные доли очень непросто. Нормальный покупатель не купит такое. Такие проблемные доли могут выкупить некие фирмочки, но по цене примерно 1/3 от рыночной стоимости.

Спасибо, я на это и надеюсь.
Мы посчитали, что если все оставшиеся собственники сложатся деньгами, то сможем предложить жене брата максимум 2 млн. руб. Насколько адекватна эта сумма за 2 доли (34м2 общей площади) в нашей квартире?

[Лариса Тонких]

Вопрос, скорее не в адекватности цены за две доли, а в том, что выкупить долю несовершеннолетнего ребенка очень проблематично - ему в обмен нужно предоставить в собственность жилье не хуже того, что у него есть сейчас, иаче органы опеки и попечительства не дадут разрешения на сделку. Т.е. для получения разрешения на продажу жена брата должна найти сыну жилье, купить ему его в собственность или, если у нее есть свое собственное жилье, - она должна будет подарить ее сыну (при этом убедить органы опеки, что ребенок получает как минимум равноценную собственность).
Продать же только свою долю 1\6 в трешке посторонним людям - практически нереально.

[Irina_]

а ведь в этой ситуации есть еще такой нюанс, если ничего не путаю.

доли могут быть выделенными и невыделенными (когда нет выделения, что доля человека A - это комната хх метров). Вот разве невыделенные доли вообще можно продавать? По-моему их сначала через суд надо выделить.

[Федора17]

какие комнаты в трехе(жилая площадь)? смотрите, какую комнату она может выделить и рыночную стомость этой комнаты. Вот и будет цена вопроса.

[Natalka]

Сообщение от Irina_

а ведь в этой ситуации есть еще такой нюанс, если ничего не путаю.

доли могут быть выделенными и невыделенными (когда нет выделения, что доля человека A - это комната хх метров). Вот разве невыделенные доли вообще можно продавать? По-моему их сначала через суд надо выделить.

да, вы правы. Доли не выделены, т.е. она должна инициировать выделение долей через суд, видимо. Но мы думаем может можно будет без суда договориться, если по цене сойдемся. Вот только какая эта цена? Столько тонкостей, что мне уже и 2 млн кажутся огромной суммой (для нас это так и есть).

Сообщение от Лариса Тонких

Вопрос, скорее не в адекватности цены за две доли, а в том, что выкупить долю несовершеннолетнего ребенка очень проблематично - ему в обмен нужно предоставить в собственность жилье не хуже того, что у него есть сейчас, иаче органы опеки и попечительства не дадут разрешения на сделку. Т.е. для получения разрешения на продажу жена брата должна найти сыну жилье, купить ему его в собственность или, если у нее есть свое собственное жилье, - она должна будет подарить ее сыну (при этом убедить органы опеки, что ребенок получает как минимум равноценную собственность).
Продать же только свою долю 1\6 в трешке посторонним людям - практически нереально.

Своей собственности у нее нет, нои с братом жили в квартире, принадлежащей моей маме. Брат больше года назад съехал. У жены брата своя личная жизнь налаживается, но она говорит что им с новым мужчиной некомфортно жить в чужой квартире, энергетика видишь ли там плохая, решают вопрос о приобретении своего жилья, для этого ей и нужны деньги с продажи нам этих 2-х долей (своей и племянника). Мы лишних проблем для ребенка не хотим, наверное можно как-то оформить нотариально ее отказ от её доли в нашей квартире. А с долей ребенка может лучше решить вопрос, когда они уже что-то собственное приобретут?

[Natalka]

Сообщение от Федора17

какие комнаты в трехе(жилая площадь)? смотрите, какую комнату она может выделить и рыночную стомость этой комнаты. Вот и будет цена вопроса.

а как это расчитать? 34 м2 общей площади у них с сыном.
комнаты 27, 15 и 20 примерно
кухня 12,5.

Наверное нежилую S надо поделить на 6, умножить на 2 (это нежилая для них выйдет). А потом это дело вычесть из 34м2?
Если правильно посчитала, то им комната 20 м2 достается, спальня наша
102 - (27+15+20)=40м2 нежилая
40 м2 / 3=13 м2
34-13=21м2
ВОПРОС: за сколько бы вы купили комнату 20-21м2 в трешке около метро Академическая?
Помимо вас будет еще 4 собственника.

[Федора17]

2 доли в такой трехе - это комната примерно 20 квадратов, продать которую можно за 2,5-2,7 ляма.

[Pozitiv]

По поводу выделения долей в натуре. Это можно сделать при взаимном согласии или через суд.Однако это будет соглашение между Вами и вашими родственниками, когда они продадут свою долю, то соглашение теряет силу, ведь одной из сторон теперь будет другой человек.