Куча вопросов про покупку-продажу недвижимости

[Jili]

В общем ситуация такая:
Имеем: строящуюся 1к.кв, дом сдается в конце этого года во Фрунзенском районе. Для нашей семьи она уже маловата. Ремонтировать ее не хочется, т.е. в любом случае будем продавать: сейчас либо после сдачи.
Мы сейчас живем в Московском районе, ходим в садик, менять его мне не хочется, я уже и школы потихонечку присматриваю, да и вообще квартиру в этом районе снимаю уже 7 лет и уезжать отсюда никуда не хочу. Проанализировав ситуацию, понимаем, что можем продать долевку и добавив примерно 10 тыс. у.е. купить трешку в панельном доме. На двушку в новом денег нет. Панельный дом не пугает, сами сейчас в таком живем, хочется, чтобы у ребенка была отдельная комната, а у нас спальня. Планируем прожить в такой квартире лет 5-6, подкопить денег, чтобы потом купить что-то более достойное, но это уже другая история.
Итак, вопросы:
1. Что представляет собой переуступка? Как происходит весь процесс? Я сама могу искать покупателя, или квартиру выставляет застройщик вместе с другими квартирами в этом же доме? Сколько мы потеряем? На что обратить внимание? Конечно, я все это могу спросить и у компании застройщика, но они будут говорить то, что в их интересах и, возможно, что-то не договаривать.
2. Просматриваю сейчас варианты на вторичке, в большинстве случаев говорят: «Внесен залог» и вешают трубку, вроде как все. Но один раз мне сказали: «Внесен залог, позвоните после 24 апреля». Так все-таки, если внесен залог, это еще не значит, что сделка состоялась?
3. Нашла один вариант от частного лица, сегодня разговаривала с хозяйкой квартиры, в выходные пойду смотреть. Если мне понравится этот вариант, как я могу его «забронировать», пока не продам долевку? Внести этот самый залог (сколько?) и как долго этот вариант будет «моим»? В чем опасность общаться с частником без агентства?
4. Где еще искать варианты? Пока шерстю eip.ru, в т.ч. закрытую базу, но и по ней, почти все варианты проданы. Из 25 выписанных вчера, сегодня осталось только 5, и то до 2 не дозвониться – агенты отсутствуют, мобильный не дают. Еще просматриваю БН и звоню в Квартирный вопрос.
Извините, если какие-то вопросы покажутся вам совсем глупыми, просто опыта «0».

[Toffy]

Имхо - продавать квартиру лучше после получения собственности. Стоимость сразу резко возрастет. Другое дело, что пока вы ее получите, на другие квартиры цены тоже будут расти...
п.2. "Внесен залог" - можно считать, что квартира продана. А если просят позвонить после какого-то там, то это скорей всего означает, что нашли покупателя и договорились на залог на какое-то число. Но тот покупатель может еще и передумать...
п.3. "Забронировать" надолго никак не можете. Т.е. у вас "цепочка" - нужно одновременно с квартирой для вас искать и покупателя на вашу. И одновременно оформлять 2 сделки.
Искать варианты - везде где получится. bsn.ru, bn.ru, "из рук в руки", на сайтах агенств. Но везде, как правило, одни и те же объявления. Спрос сейчас превышает предложение, квартиры уходят из-под носа....

Цена на вашу стройку будет расти по мере строительства. Самый большой скачек будет после сдачи дома. Ведь рисков уже минимальное количество. Насчет того что продавать после сдачи в собственность не совсем уверена. Во первых в собственность оформлять долго, и даже не сразу после сдачи дома. У всех по разному но тянуться это может до года. А во-вторых, слышала что народ как раз предпочитает переуступку покупать, а не собственность, геммора меньше. с ГБР связываться мало кому лишний раз охота.
Но цены на те квартиры которые вы хотите купить будут расти.

Мы продавали уже построенную и отремонтированную в доме 2003 года, и покупали долевку... сейчас посмотела - цены подросли примерно пропорционально. НО в стоящемся доме слегка выше, но это потому что он за этот период был сдан. да и в сумме получилось больше потому что площадь тоже соотвественно больше.

Насчет переуступки -у нас в договоре прописано, что если мы захотим продавать по переуступке делать это мы должны только через компанию продавца, поэтому изучите свой договор, там все прописано. Если это так обратитесь к ним и узнайте нюансы. Если нет, все равно самим лучше не рисковать и все-таки обращаться к профессионалам. Просто так отдавать залог это чревато.

Да и вообще как я слышала та информация которая публикуется в БН и т.п. газетах еще до публикации поступает риелторам поэтому у них есть возможность среагировать быстрее.
и опять же чтобы покупать вам надо сначала разобраться с продажей.

[Natin]

Я бы тоже продавала после регистрации в ГБР, т.к. переутупка будет продана за меньшие деньги. Я вообще столкнулась с тем, что, когда свою продавала, товсе в основном спрашивали, зарегистрированная ли собственность. т.е. люди бояться, что по переутупке могут возникнуть какие-либо проблемы. А искать нужно просто по сайтам строительных фирм. Могу ссылки прислать

[Сплюшка]

1. Вы можете сами искать" покупателя" ( на юридическом языке- вторая сторона по договору переуступки называется цессионарий), но предупредив застройщика. А может он предложит свои услуги, только уточните за какую сумму. Они скажут, что это всё равно за счёт покупателя, но покупатель не будет приобретать, если застройщик потребует большие комиссионные за оформление ( доходит до 2000 долл.).
Когда покупатель найдётся, лучше предложить ему свой договор цессии (переуступки),который будет максимально защищать ваши права, а не тот, что предлагается застройщиком.
Пусть это ещё и не собственность, но не забудьте взять от покупателя согласие супруга на покупку.
2. Если внесен залог, но предлагают перезвонить- это на всякий случай, если с данным покупателем не получится. Но шансов не много.
3.Пока у Вас нет покупателя, залог вносить никак нельзя, т.к. Вы его потеряете, если к определённой дате у Вас не будет всей необходимой суммы для покупки.
Без агентства- можно в принципе, если знаете как правильно действовать. С продавцом заключите предварительный договор.
4. Варианты расхватывают ещё в пятницу, когда по агентствам выходит пилотный выпуск БН. К понедельнику уже ничего нет. Почти.

[Медвежонок]

1. Что представляет собой переуступка? Как происходит весь процесс? Я сама могу искать покупателя, или квартиру выставляет застройщик вместе с другими квартирами в этом же доме? Сколько мы потеряем? На что обратить внимание? Конечно, я все это могу спросить и у компании застройщика, но они будут говорить то, что в их интересах и, возможно, что-то не договаривать.

Мы сами покупали квартиру по переступке - искал нам её агент(покупали в новом доме).Сначала подписали Предварительный договор о том, что товарищ Петров (продавец) и товарищ Иванов (покупатель) заключили договор о нижеследующем.

1.Товарищ Петров обязуется заключить с товарищем Ивановым договор об уступке права требования по договору (№)долевого участияв строительстве жилого дома (от....),по строительному адресу(такому-то).
2.Стороны обязуются заключить договор в срок до (такого-то числа).
3.Цена указанной квартиры устанавливается сторонами в сумме,эквивалентной (ХХХХХ) долларов Сша, что по курсе ЦБ РФ составляет (ХХХХХХ).
4.Товарищ Иванов выплачивает товарищу Петрову при подписании настоящего договора задаток в сумме,эквивалентоной 1.000$ США, что по курсу РФ составляет..(.._).
5.В случае отказа Петрова от заключения договора цессии,он возвращает товарищу Иванову задаток и выплачивает штраф в сумме, эквивалентной 1.000$США, что по курсу ЦБ РФ составляет (,,) в течении двух банковских дней со дня,Ю когда Петров получил или должен был получить письменное требование Иванова.
6.В случае отказа от заключения договора цессии со стороны Иванова задаток ему не возвращается.
7.В случае,если какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора цессии,другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор цессии путём обращения в суд.
...........
..........(подписи сторон)
составлен там-то,удостовен нотариусом таким-то.

2. Просматриваю сейчас варианты на вторичке, в большинстве случаев говорят: «Внесен залог» и вешают трубку, вроде как все. Но один раз мне сказали: «Внесен залог, позвоните после 24 апреля». Так все-таки, если внесен залог, это еще не значит, что сделка состоялась?
См.выше.
3. Нашла один вариант от частного лица, сегодня разговаривала с хозяйкой квартиры, в выходные пойду смотреть. Если мне понравится этот вариант, как я могу его «забронировать», пока не продам долевку? Внести этот самый залог (сколько?) и как долго этот вариант будет «моим»? В чем опасность общаться с частником без агентства?
См.выше
С частником -только через нотариуса.
Хотите,могу посоветовать агента(в личку напишите).
4. Где еще искать варианты? Пока шерстю eip.ru, в т.ч. закрытую базу, но и по ней, почти все варианты проданы. Из 25 выписанных вчера, сегодня осталось только 5, и то до 2 не дозвониться – агенты отсутствуют, мобильный не дают. Еще просматриваю БН и звоню в Квартирный вопрос.
Извините, если какие-то вопросы покажутся вам совсем глупыми, просто опыта «0».
БН выходит пробник -в пятницу,для агентов -и именно тогда и бронируются все хорошие квартиры.

[Медвежонок]

.1. Что представляет собой переуступка? Как происходит весь процесс?
Сначала предварительный договор у нотариуса,потом,когда внесены деньги (обычно в ячейку) или на счёт,едется в фирму -застройщика и подписывается ещё два соглашения -к договору № ..о строительстве жилого дома....
1ое - "Стороны подтверждают, что финансовых претензий к друг другу не имеют, на момент подписания настоящего соглашения профинансировано 100% общей площади квартиры, что составляет (ХХХ)
2-ое -"О перемене лиц в обязательстве".
Петров,именуемый Дольщик и Иванов,именуемый Новым дольщиком,заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1.Стороны настоящего соглашения договорились, что все права и обязанности,принадлежащие Дольщику на основании договора №....,заключенному между Дольщиком и фирмой-застройщиком(Х_..),переходят к новым дольщикам.
2. С момента подписания настоящего соглашения стороной в Договоре становится Иванов.
....и так далее (подробности,если надо, в личку).

[Гном]

БН в пятницу можно купить и самой, если поехать на Гагарина, там всем продают. Я ездила. К сожалению, адрес потеряла, кажется, дом 1 (угол с Благодатной), но мне его здесь на форуме и давали...
И это самый реальный вариант, ИМХО.

[Jili]

Девочки, спасибо всем за ответы.

Гном, я примерно представляю адрес, где можно купить бюллетень в пятницу, а какой этаж, объясните, куда идти. Можно словами "налево, направо":-)

Медвежонок, агента для покупки на вторичке нашли, спасибо. Но если вопросы еще появятся по ходу процесса, я спрошу совета, можно?

Еще вопрос: где можно давать объявления о продаже переуступки? Написали заявление в Строймонтаже, чтобы они нашли покупателя, но хочется попытаться ускорить процесс.

[margarita]

я недавно покупала квартиру по переуступке, могу поделиться впечатлениями. квартиру нашла сама, по бюллетеню, агентов не было ни с той, ни с другой стороны стороны. проверку документов осуществлял юрист (наша Сплюшка - Елена - ей огромное спасибо!!!). залог не вносился, сумма оговаривалась устно. конечно, 3 недели назад еще не было такого психоза с ценами, но я очень нервничала по поводу цены и того, что хозяева могут передумать и продать другим/не продавать вообще. но и предварительный договор подписывать не могла, т.к. не было всей суммы на руках (ждала перевода из-за границы, там были постоянные проволочки , а также занимала у друзей). подписывали все у застройщика, деньги я привезла туда (очень нервничала, продавец не хотел через ячейку). нотариус тоже "не пригодился", написали расписки. все прошло хорошо (ттт), документы в ГБР, жду прав собственности...
таким образом, доп.расходы получились минимальными, насколько я понимаю, но нервишки...
наверно, мой вариант не очень типичен,но так получилось непреднамеренно.