Помогите разобраться с налогами...(при продаже, покупке комнаты)

[Galla]

Помогите решить задачу... Буду признательна за советы...

Соседка приватизирует комнату. Она тихий алкоголик, в комнате не проживает. Сыну после приватизации надо "подстраховаться" ввиду неблагонадежности матери (лишить ее собственности, пока она дает согласие (дама еще и с "характером").
Вариант признать ее недееспособной не подходит.
Мы ему предложили продать эту комнату нам, а на эти деньги купить ему другую.
Как лучше оформить сделку???...
Помогите разобраться с налогами...
Вот мои размышления...

Вариант 1.
Если продает мать, а новую комнату покупает уже сын, то она "попадает" на налог 13% с суммы свыше 1 000 000,00 (владение собственностью менее 3 лет).
У нас ипотека, поэтому стоимость надо показать реальную (30% собств ср-в, 70% ипотека).
СберБанк, наверно, не пойдет на указание в договоре суммы не 100%, а допустим 70%???

Вариант 2.
Мать оформляет сыну дарственную (здесь налога нет).
Он продает нам, налог с суммы свыше 1 000 000,00 тоже присутствует.
Предположим, при покупке новой комнаты он подает на имущественные вычеты с суммы 2 000 000,00 (при покупке комнаты дается такой вычет?).
Вопрос:
Он получает имущественные вычеты с суммы 1 000 000,00 ???

Может есть еще какие-то варианты???... Как лучше все это дело оформить...

Спасибо откликнувшимся...))))))))))))

[Galla]

Кто-нибудь может откомментировать и дать совет, плиииииииииииииз...

[пупс]

Комментирую:
В случае если комната передается в собственность по приватизации - нет расходов на ее фактическое приобретение, следовательно если комната в собственности менее 3-х лет и продается, то все что свыше 1.000.000 при ее продаже облагается НДФЛ по ставке 13%. (НК по выбору предлагает воспользоваться либо имущественным вычетом в 1.000.000 либо от доходов по продаже отнять расходы по приобретению и заплатить НДФЛ с разницы (но при приватизации этот вариант отпадает, т.к. расходов по приобретению нет)). Единственный вариант в этом случае это ждать пока истечет 3 года с момента получения комнаты в собственность или продавать комнату по цене не более 1.000.000 (многие вообще продают по ПИбовской стоимости), других вариантов здесь нет.
Если Ваш сосед купит другую комнату, то да, ему полагается вычет в 2.000.000 + вычет с % по ипотечному кредиту если он его будет брать, но в пределах годового дохода: т.е. если в году покупки комнаты 2009 у него годовой доход на работе облагаемый НДФЛ составил 400.000 (случай с параллельной продажей пока не рассматриваю, рассказываю механизм), то он и получит вычет за 2009г. 13% с 400.000 рублей, в следующем году 2010 годовой доход составил 500.000, он получит вычет 13% с 500.000 рублей, и так далее пока не выберет всю стоимость комнаты (но не более 2.000.000, если комната будет стоить например 1.700.000, то он получит вычет с 1.700.000). Вычет выгоден тому у кого большой официальный доход, а если официальный доход маленький, то получать вычет будешь всю жизнь. Кроме того вычет можно получить 1 раз в жизни, если он уже им пользовался то больше ему не полагается (исключение получение вычета до 2001г., тогда сейчас может получить еще один).
По истечении года сосед обязан подать декларацию в налоговую и отразить там свои доходы и вычет. В Вашем случае когда в одном году Ваш сосед будет и продавать и покупать новую комнату будет так:
Если он продаст Вам комнату в 2009г. например за 1.500.000, то НДФЛ составит 65.000 ((1500000-1000000) х 13%), и его доход на работе за год составит например 400.000 - НДФЛ с которого уже удержали на работе в сумме 52.000 (400000х13%). Итого налогооблагаемый доход составит 900.000 (1500000-1000000+400000) и НДФЛ к уплате составит 117.000 (65.000+52.000), из которых 52.000 уже удержаны с него и уплачены в бюджет.
Новую комнату он купил в том-же 2009г. например за 1.700.000. Получается что за 2009г у него не будет налогооблагаемого дохода и НДФЛ к возврату. (900.000 - 1.700.000 = -800.000). НДФЛ с 900.000 составляет 117.000, из которых 52.000 уже удержаны на работе и по итогам 2009г. должны будут ему возвращены на его счет в банке, остальные 800.000 вычета будут перенесены на следующий год и расчет будет производится как я писала выше из суммы его дохода за следующий год. Вроде все написала.

[Pozitiv]

Вы забыли добавить одну существенную деталь. У соседа не комната, как самостоятельный объект, а доля. Соответственно и вычет будут рассчитывать с доли, а не с 1 млн.. Это не правильно, но налоговая точно даст отказ на вычет с 1 млн при продаже доли и с 2 млн. при покупке. Можно с ними посудиться, но человек должен быть к этому морально готов.
Здесь уже много писали об этом. Недавно кто-то писал здесь, что получил официальный письменный отказ из налоговой на получение вычета с 1 млн.

[пупс]

Прошу прощения но не увидела нигде в посте автора слово "доля". Я рассматривала комнату как самостоятельный объект (в НК есть понятие комнаты, а есть понятие долей в квартире или комнате и это разные понятия, комната тоже может быть оформлена в долях, у автора речь идет о коммунальной квартире, и все будет именно так как я написала). Если же не коммунальная квартира и ее владеют в долях например муж и жена, то тогда действительно налоговая предоставляет вычет как при продаже, так и при покупке только в долях, т.е. вычет 1.000.000 или 2.000.000 делится между владельцами пропорционально их доле. Но в любом случае в НК этого - нет, в суд надо идти.

[Stefany]

Сообщение от пупс

Прошу прощения но не увидела нигде в посте автора слово "доля". Я рассматривала комнату как самостоятельный объект (в НК есть понятие комнаты, а есть понятие долей в квартире или комнате и это разные понятия, комната тоже может быть оформлена в долях, у автора речь идет о коммунальной квартире, и все будет именно так как я написала). Если же не коммунальная квартира и ее владеют в долях например муж и жена, то тогда действительно налоговая предоставляет вычет как при продаже, так и при покупке только в долях, т.е. вычет 1.000.000 или 2.000.000 делится между владельцами пропорционально их доле. Но в любом случае в НК этого - нет, в суд надо идти.

Вся проблема в том, что в Питере изначально неверно шла приватизация комнат. Приватизировалась не комната как объект права, а доля в праве на квартиру.

[мамаНасти]

А если Вам комнату сразу "подарит" мать? А сын потом пусть покупает чего хочет.

[Galla]

не получится матери "подарить" нам, т.к. у нас ипотека...

[веронюша]

Сообщение от Stefany

Вся проблема в том, что в Питере изначально неверно шла приватизация комнат. Приватизировалась не комната как объект права, а доля в праве на квартиру.

Это нам отказали.
На 4 листах "отмазываются",как будто оправдываются в чем то.
Вот некоторые перлы:
"имущественный вычет предоставляется в полном объеме при приобретении самостоятельного объекта имущества(квартиры;доли квартиры,выделенной в натуре)" Хотя про "натуру" в 220 ст. я ничего не нашла,просто доли упоминаются.
"при регистрации права на долю в общей долевой собственности (комнаты в комм.кв-ре),кадастровый (условный)номер присваивается квартире в целом,а не комнате отдельно.Следовательно,комната в квартире не является самостоятельным объектом недвижимости,а является вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру." Короче,нет у нас имущества!
Вобщем НЕТУ у нас коммуналок на бумаге,в Питере усе спокойно!Все в доле,все щщастливы.
Не удивлюсь,что и программу расселения коммуналок скоро свернут за неимением таковых.....

[пупс]

Сообщение от веронюша

Это нам отказали.
На 4 листах "отмазываются",как будто оправдываются в чем то.
Вот некоторые перлы:
"имущественный вычет предоставляется в полном объеме при приобретении самостоятельного объекта имущества(квартиры;доли квартиры,выделенной в натуре)" Хотя про "натуру" в 220 ст. я ничего не нашла,просто доли упоминаются.
"при регистрации права на долю в общей долевой собственности (комнаты в комм.кв-ре),кадастровый (условный)номер присваивается квартире в целом,а не комнате отдельно.Следовательно,комната в квартире не является самостоятельным объектом недвижимости,а является вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру." Короче,нет у нас имущества!
Вобщем НЕТУ у нас коммуналок на бумаге,в Питере усе спокойно!Все в доле,все щщастливы.
Не удивлюсь,что и программу расселения коммуналок скоро свернут за неимением таковых.....

В суд, однозначно, по коммуналке 100% отобъете вычет, выводы налоговой ни на чем не основаны, кроме указаний их руководства вычет не давать и понимания что далеко не каждый пойдет судиться, деньги там не маленькие, идите в суд. Кстати слово "комната" появилось в Кодексе совсем недавно и до его появления налоговая категорически отказывалась предоставлять любой вычет при покупке комнат в коммунальных квартирах, нет слова - нет вычета, и суды их в этом поддерживали, после же появления слова "комната" все вздохнули свободно, но теперь налоговая придумала новую фишку, от вычета не открутиться, значит надо дать не в полном объеме. Это не имеет под собой основания никакого - при покупке комнаты в коммунальной квартире Вы покупаете отдельный объект недвижимости как бы он там не назывался в документах.

Что касается автора топика, то во-первых посмотрите как у Вас (и у Вашего соседа) оформлены документы на долю в квартире или на комнату, и пересчитайте доходы и вычеты Вашего соседа исходя из его доли по тому примеру что я дала (чтобы знать что светит если Вам откажут в полном вычете) или готовьтесь идти в суд.