Помогите разобраться с налогами...(при продаже, покупке комнаты)

[Galla]

Помогите решить задачу... Буду признательна за советы...

Соседка приватизирует комнату. Она тихий алкоголик, в комнате не проживает. Сыну после приватизации надо "подстраховаться" ввиду неблагонадежности матери (лишить ее собственности, пока она дает согласие (дама еще и с "характером").
Вариант признать ее недееспособной не подходит.
Мы ему предложили продать эту комнату нам, а на эти деньги купить ему другую.
Как лучше оформить сделку???...
Помогите разобраться с налогами...
Вот мои размышления...

Вариант 1.
Если продает мать, а новую комнату покупает уже сын, то она "попадает" на налог 13% с суммы свыше 1 000 000,00 (владение собственностью менее 3 лет).
У нас ипотека, поэтому стоимость надо показать реальную (30% собств ср-в, 70% ипотека).
СберБанк, наверно, не пойдет на указание в договоре суммы не 100%, а допустим 70%???

Вариант 2.
Мать оформляет сыну дарственную (здесь налога нет).
Он продает нам, налог с суммы свыше 1 000 000,00 тоже присутствует.
Предположим, при покупке новой комнаты он подает на имущественные вычеты с суммы 2 000 000,00 (при покупке комнаты дается такой вычет?).
Вопрос:
Он получает имущественные вычеты с суммы 1 000 000,00 ???

Может есть еще какие-то варианты???... Как лучше все это дело оформить...

Спасибо откликнувшимся...))))))))))))