Сложная ситуация (аренда/продажа) - нужны Ваши мнения!

[SteD)]

А ситуация такая.
1) Есть хозяин приватизированной комнаты в большой коммуналке в Центре, который комнату благополучно сдаёт уже лет 5. Хозяин нормальный, живёт за городом, к жильцам не лезет.
2) Есть арендатор - девушка, с которой я знаком еще дольше и неоднократно помогал решать её квартирные нужды - к ней приехала сестра с семьёй и контейнером вещей.

Арендатор сняла у хозяину комнату, подписала Договор на 11 месяцев, сделала косметический ремонт в комнате. Прошло 3 месяца - на квартиру нашёлся покупатель, готовый её расселить.
Хозяин написал письменное уведомление арендатору о том, что просит к НГ освободить комнату и в качестве возмещения мор. и мат. ущерба - предоставляет арендатору последний месяц проживания бесплатно.

Арендатор отказывается освобождать комнату, мотивируя тем, что Договор она выполняет. А перед НГ найти такую же большую (25 м) и чистую (после косм. ремонта) комнату в Центре за те же деньги (7,000 + 1/5 аб. платы за тел. + свет) нереально. И кто будет оплачивать перевозку мебели и погрузку/разгрузку. Арендатор предлагает хозяину обратиться в суд.

-----

Вопрос: что советовать каждой стороне? - я примерно одинаково и хорошо знаком и с той, и с другой стороной)))

Пройдёт ли у хозяина нотариат - если арендаторы не освободят комнату? Вроде по закону - при продаже квартиры права и обязанности Наймодателя переходят к новому собственнику?

Ко мне претензий ни та, ни другая сторона не имеет - просто сложилось так, что на совершенно бесперспективную квартиру во втором дворе-колодце на 1-м этаже с жутким входом с чёрной лестницы вдруг нашёлся покупатель...

------
Для тех, кому некогда читать весь топ.
Окончание истории (март 2008):

Позвонил...
В общем, арендаторы там отказывались выезжать и стали ставить всё новые условия хозяину (хотя он дал месяц бесплатного проживания, подобрал им новую квартиру и оплатил перевозку вещей и грузчиков). Требовали оплатить разницу в цене между комнатой (7,000 руб) и квартирой вперёд на 7 месяцев договора + 30,000 за издержку моральных устоев...

Хозяин пошёл к участковому, написал заявление, тот обязал к такому-то числу покинуть комнату...
Участковому пришлось ещё раз придти - тогда только комната была освобождена...

Вот, собственно, так...

[Япона мама]

да сложно...
можно конечно понять и арендатора и арендодателя.
может подключить расселяюшую сторону,это в их интересах пусть пообщаются с арендатором.

[**Снежинка**]

а вот интересно по договору сестра с семьёй предполагалась? Что-то я сомневаюсь, комнату обычно сдают не более чем двоим. Перевозка мебели вообще обычно нигде не оговаривается.

В договоре прописывается, что если арендодатель расторгает договор, то полагается арендатору вернуть агентское вознаграждение (обычно это 100% ежемесячной платы) и уведомить за месяц о намерении расторгнуть договор письменно.... по идее по деньгам это как-то так.
А на ремонт нужно было письменное соглашение хозяина и тоже этот пункт надо было оговорить в договоре.
Пусть посылает заказное заверенное письмо через юриста заказное с квиточком о доставке , дубликат и квиточек о доставке сохраняются. ИЛИ телеграмму....

А дальше.... ну не знаю... с милицией? СЛОЖНО..... им видно цена понравилась.....

У меня знакомый как-то встрял. У хозяев обычно же ключ дополнительно свой. По срокам запаздывал съезжать что ли на день или два.... Пришёл с работы. Его вещи в коридоре коммуналки (хозяйка его сама выселила), замок на двери новый......

[Delirium tremens]

Сообщение от [ S t e D ]

А ситуация такая.
1) Есть хозяин приватизированной комнаты в большой коммуналке в Центре, который комнату благополучно сдаёт уже лет 5. Хозяин нормальный, живёт за городом, к жильцам не лезет.
2) Есть арендатор - девушка, с которой я знаком еще дольше и неоднократно помогал решать её квартирные нужды - к ней приехала сестра с семьёй и контейнером вещей.

Арендатор сняла у хозяину комнату, подписала Договор на 11 месяцев, сделала косметический ремонт в комнате. Прошло 3 месяца - на квартиру нашёлся покупатель, готовый её расселить.
Хозяин написал письменное уведомление арендатору о том, что просит к НГ освободить комнату и в качестве возмещения мор. и мат. ущерба - предоставляет арендатору последний месяц проживания бесплатно.

Арендатор отказывается освобождать комнату, мотивируя тем, что Договор она выполняет. А перед НГ найти такую же большую (25 м) и чистую (после косм. ремонта) комнату в Центре за те же деньги (7,000 + 1/5 аб. платы за тел. + свет) нереально. И кто будет оплачивать перевозку мебели и погрузку/разгрузку. Арендатор предлагает хозяину обратиться в суд.

-----

Вопрос: что советовать каждой стороне? - я примерно одинаково и хорошо знаком и с той, и с другой стороной)))

Пройдёт ли у хозяина нотариат - если арендаторы не освободят комнату? Вроде по закону - при продаже квартиры права и обязанности Наймодателя переходят к новому собственнику?

Ко мне претензий ни та, ни другая сторона не имеет - просто сложилось так, что на совершенно бесперспективную квартиру во втором дворе-колодце на 1-м этаже с жутким входом с чёрной лестницы вдруг нашёлся покупатель...

Согласна с мнением о том, что если проживание сестры не оговаривалось в договоре либо согласия хозяина не было - то это нарушение условий договора.
Насчет ремонта - смотря что написано в договоре, однако если ремонт лишь косметика - то вряд ли это имеет значение в Вашем случае.
Да, новый собственник станет наймодателем, при этом права нанимателя должны быть указаны в договоре купли-продажи. Пойдет ли на это покупатель - сложно спрогнозировать. Все зависит от того, какие у него планы на эту квартиру. Если купить чтоб куда-то вложиться и пока что посдавать квартиру - то одно, наличие нанимательницы ему только на руку...если сразу ремонтировать и срочно бросаться там жить - то другое..Тут уж Ваша задачка, как я понимаю расклад, - выяснить планы покупателя, так ведь?

[Абигаль]

[quote=Delirium tremens;8952959]Согласна с мнением о том, что если проживание сестры не оговаривалось в договоре либо согласия хозяина не было - то это нарушение условий договора.
И возможность его расторжения.

[Ольча]

Сообщение от [ S t e D ]

-----

Вопрос: что советовать каждой стороне? - я примерно одинаково и хорошо знаком и с той, и с другой стороной)))

Пройдёт ли у хозяина нотариат - если арендаторы не освободят комнату?

Нотариат пройдет, конечно, договор аренды на 11 мес, в ФРС, как понимаю, не зарегистрирован.
А если и был бы зарегистрирован - было бы обременение на этот срок.

Не освещен вопрос с формальной/юридической стороны:
1. При каких обстоятельствах по договору хозяин может расторгнуть договор (за какой срок предупредить, выплата неустойки и т.д.)
2. Как правило, расселение коммуналки длится не в один миг: до реального нотариата есть еще подбор вариантов, который в наших реалиях может длиться, в среднем, до полугода.
Кстати, сколько комнат в кв-ре.
3. За реальным расселением могут быть еще и ремонтные работы. И если в переданных комнате/кухне будет производиться ремонт, то жильцы волей-неволей будут вынуждены искать более комфортный вариант.
По-любому покупатель будет делать ремонт ещекак минимум около 4-мес. после расселения коммуналки.

Еще можно сообщить покупателю за пару недель перед отчуждением кв-ры о желании арендатора проживать в кв-ре до окончания срока аренды. Возможно, дать за это материальную компенсацию. Возможно, платежеспособный человек предложит решить как-то иначе в долях с продавцом этот вопрос (снять на пару тройку мес. 1-к.кв., например)
В общем, понятно что стороны эмоционально накалены. Но реальные сроки расселения/заезда могут и вообще не отразиться на сути арендных отношений.

[SteD)]

Сообщение от Света Снежная

а вот интересно по договору сестра с семьёй предполагалась? Что-то я сомневаюсь, комнату обычно сдают не более чем двоим. Перевозка мебели вообще обычно нигде не оговаривается.

Да, там всё было честно - сестра снимала заранее для сестры с семьёй - чтобы они могли сразу приехать с вещами (комната сдаётся пустая). И если мне не изменяет память, в Договоре даже указано: для проживания таких-то...

[SteD)]

Сообщение от Света Снежная

В договоре прописывается, что если арендодатель расторгает договор, то полагается арендатору вернуть агентское вознаграждение (обычно это 100% ежемесячной платы) и уведомить за месяц о намерении расторгнуть договор письменно.... по идее по деньгам это как-то так.

Про агентское вознаграждение - никогда не встречал))) - оно к Договору Найма вообще не имеет отношения. Договор Найма определяет отношения между хозяином и арендатором.

Хозяин (по моему совету) известил арендатора письменно! И даже чуть больше, чем за месяц, и арендатор расписался на уведомлении.

Проблема в том, что по закону хозяин не может расторгнуть Договор просто так! То есть он извещает арендатора - и если последний не против - то сьёзжает...
А в данном случае - арендатор ПРОТИВ!
Договор выполняет!
Расписки о своевременной оплате - хранит!

[SteD)]

Сообщение от Света Снежная

Пусть посылает заказное заверенное письмо через юриста заказное с квиточком о доставке , дубликат и квиточек о доставке сохраняются. ИЛИ телеграмму....

Тоже хозяин сделал (по крайней мере я вчера ему сказал послать уведомление заказным письмом)

[SLAITER]

По сколько по-любому при обращении в суд в минусе будет арендодатель я предлагаю схему уступки.
1 оплата переезда
2 субсидирование разницы по арендной плате за последующие 8 месяцев тоесть например было 7 стало 9, итого 16 тыс разницы.
либо оплата агентских если агент наидет схожие условия, либо внесение 1моментно оплаты за несколько месяцев, это позволяет снизить арендную плату.
Так как реально проживание сестры читайте дорогие ЖК и ГК не является основанием не для чего.