Алгоритм покупки квартиры (без агента)

[АВК]

Сообщение от Pozitiv

Да, кстати пару раз сталкивалась с тем, что адвокаты готовы браться за проблемные варианты и в случае положительного решения суда их гонорар составляет 50% от рыночной стоимости недвижимости. И люди соглашаются, потому что 50% лучше чем ничего.
Давайте посчитаем количество затраченных часов на подготовку к суду и сам суд по такому варианту, а затем полученный гонорар (пару миллионов разделим на часы работы и будем кричать как дорого стоит час адвоката.

Не знаю, где Вы нашли таких адвокатов. На рынке полно фирм, которые работают за 30-50 тысяч по простым судам, за 80-100 тысяч по сильно проблемным. Ищите!
Кстати, для ведения гражданского дела в суде совсем не обязательно быть адвокатом. Статус адвоката необходим только для защиты по уголовным делам, а представителем в суде может быть любой дееспособный человек, не имеющий даже юридического образования. Это я к тому, что Вы сами, коль скоро претендуете на исчерпывающее знание жилищного права, легко можете не только сами защищать свои интересы, но и зарабатывать деньги, помогая другим. Что ж не попробуете?

Итого 3 часа 20 минут и гонорар пара миллионов. Однако!!!!!
Какие неоправданно высокие гонорары у адвокатов! А главное за что??7 Ладно бы лопатой целый месяц на улице снег разгребал или вагоны разгружал по 16 часов в день, тогда - да!

Я посчитал раскладку времени по агенту очень корректно. Вы даже не возразили, потому что Вам нечего возразить.
А вот Вы считаете раскладку по юристу некорректно.
Суд никогда не решается в одно заседание. Минимум два (сначала досудебная подготовка). До суда надо сначала ознакомиться с делом, т.е. сходить в канцелярию в определённые часы. Надо время изучить вопрос, написать позицию. А чаще всего суд затягивается заседаний на 10, и каждый раз надо писать всякие ходатайства, дополнения, возражения. А потом кассация. А потом подписывать решение.
В общем, лёгкий процесс у среднего юриста - это часов 50 рабочего времени за 30-50 тысяч.

[АВК]

Сообщение от Хельга

Выдёргивание из текста,невзначай незамеченные вопросы,в то же время настойчивость на получение ответов.

Вышесказанное, по-моему, относится не ко мне, а к Вам:
1. Вы заявили, что я не ответил на какие-то Ваши вопросы. Я попросил пояснить, на какие именно, и пообещал ответить тут же. Вы не ответили.
2. Вы утверждаете, что некие агентства всё-таки называют задаток задатком. Сообщить названия, чтобы я мог проверить, Вы отказались.
3. Я привёл цифры по трудозатратам агента и гонорарам. Опровергнуть Вы их не смогли, но привести какие-то альтернативные не смогли тоже.
4. Вы постоянно приписываете мне слова, которых я не говорил, а когда Вас ловят за руку - не извиняетесь.
5. Я ни разу не сказал ничего о Вашей личности. Вы же то и дело переходите на личные оскорбления ("неудачливый агент", "бывшая подруга бросила"). Откуда столько злобы?

Ни на один свой вопрос я не получил чёткого и конкретного ответа. Ни одно своё утверждение Вы не смогли доказать фактами.

[Pozitiv]

Сообщение от АВК

Очень удобная жизненная позиция: валить всё на судебную систему, на правительство, на страну, на народ, на высшие силы - все плохие, кроме себя.
И я не вижу никаких причин, почему нельзя называть задаток задатком. Никаких, кроме боязни за что-то отвечать.

А насчёт нашей судебнаой системы скажу Вам, что она намного демократичнее и проще американской. Достаточно сказать, что у нас нет прецедентного права.

Видимо надо объяснять.
Ситуация. Женщина заключила с агентством договор на продажу квартиры, в доп. соглашении прописана цена за квартиру, которую женщина получит "в руки". Агентство находит покупателя по нужной цене, покупатель вносит АВАНС в агентство. Женщина тем временем просто передумала продавать квартиру. Без объяснения причин, передумала и все. Агентство возвращает аванс разгневанному покупателю и делает реверансы с улыбкой. Продавец как бы не при чем, агентство в минусе (реклама, пустая работа и др.), покупатель зол на агентство.
Теперь та же ситуация, но с задатком.
женщина отказалась продавать квартиру. Агентство возвращает покупателю задаток в двойном размере. Из каких денег? Агентство не заработало на этой сделке, а ушло в минус (реклама, стоимость бесполезной работы и пр.). Возвращает в двойном размере.
Далее предъявляет женщине-продавцу требование оплатить штрафные санкции, которые должны полностью или частично покрыть расходы агентства. Женщина отказывается. Денег нет. Агентство подает в суд. Результаты Вы знаете. На чьей стороне будет суд? Кроме того, в соответствии с защитой прав потребителей, женщина имеет право в любой момент расторгнуть договор. Так захочет нормальный агент (агентство) в здравом уме при таких законах отвечать своим кошельком за действия участников сделки. Как можно себя застраховать от такой ситуации? А эта ситуация обычная, повседневная рутина.
Правильно было бы заключать договор о задатке покупателя и продавца, но тут уж точно покупатель своих денег не увидит, ни тех, что отдал на руки продавцу, ни двойного размера. В лучшем случае будет через суд получать по 100 рублей ежемесячно.
Вы же все это понимаете не хуже меня или Вам не приходилось в жизни сталкиваться с таким?

[АВК]

Сообщение от Pozitiv

Видимо надо объяснять.
Женщина заключила с агентством договор на продажу квартиры, в доп. соглашении прописана цена за квартиру, которую женщина получит "в руки".

Сразу вопрос: зачем прописывать цену обязательно в дополнительном соглашении? Почему не сразу в договоре? Ну да ладно.

Агентство находит покупателя по нужной цене, покупатель вносит АВАНС в агентство. Женщина тем временем просто передумала продавать квартиру. Без объяснения причин, передумала и все. Агентство возвращает аванс разгневанному покупателю и делает реверансы с улыбкой. Продавец как бы не при чем, агентство в минусе (реклама, пустая работа и др.), покупатель зол на агентство.

Для агентства это, конечно, хорошо. Оно потеряло 165 рублей за рекламу в БН. А у покупателя сорвались важные планы, а то и цены успели вырасти, и теперь ему уже не купить квартиру за эту цену.

Теперь та же ситуация, но с задатком.
женщина отказалась продавать квартиру. Агентство возвращает покупателю задаток в двойном размере. Из каких денег? Агентство не заработало на этой сделке, а ушло в минус (реклама, стоимость бесполезной работы и пр.). Возвращает в двойном размере.

Из прибыли от других сделок. В любом бизнесе есть риск неудачи: кто не рискует, тот не пьёт шампанское. Почему агентство хочет весь риск переложить на клиента? Или у агентства не найдётся 500-1000 долларов? Несерьёзно.

Далее предъявляет женщине-продавцу требование оплатить штрафные санкции, которые должны полностью или частично покрыть расходы агентства. Женщина отказывается. Денег нет. Агентство подает в суд. Результаты Вы знаете. На чьей стороне будет суд?

При грамотно составленном договоре - однозначно на стороне агентства. Если в договоре не предусмотрено одностороннее расторжение, то обязательства должны исполняться.
Другое дело, что агентству лень этим заниматься, проще все убытки спихнуть на покупателя.

Кроме того, в соответствии с защитой прав потребителей, женщина имеет право в любой момент расторгнуть договор.

А вот это уже совершенно неверно! В законе о защите прав потребителей ничего подобного нет! Да и очень сомнительно, чтобы законодательстве о защите прав потребителя было вообще применимо к агентстким правоотношениям в сфере недвижимости.

Так захочет нормальный агент (агентство) в здравом уме при таких законах отвечать своим кошельком за действия участников сделки.

Нормальный - да, ленивый - нет.

Правильно было бы заключать договор о задатке покупателя и продавца, но тут уж точно покупатель своих денег не увидит, ни тех, что отдал на руки продавцу, ни двойного размера.

Так-таки точно? То есть в 100% случаев задаток не возвращают?
Лично у меня был только один случай, когда физлицо не отдало деньги. (Там был не задаток, а деньги за ванну, но думаю, не суть). Сумма небольшая - 100 долларов в 2001 году, но я из принципа подал в суд, выиграл дело и взыскал. Даже с процентами.

[Pozitiv]

Не знаю, где Вы нашли таких адвокатов. На рынке полно фирм, которые работают за 30-50 тысяч по простым судам, за 80-100 тысяч по сильно проблемным. Ищите!
Кстати, для ведения гражданского дела в суде совсем не обязательно быть адвокатом. Статус адвоката необходим только для защиты по уголовным делам, а представителем в суде может быть любой дееспособный человек, не имеющий даже юридического образования. Это я к тому, что Вы сами, коль скоро претендуете на исчерпывающее знание жилищного права, легко можете не только сами защищать свои интересы, но и зарабатывать деньги, помогая другим. Что ж не попробуете?

Речь шла не обо мне, примеры знакомых перед глазами.
Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, а не быть авто-мото-вело-фото-кино-радио-монтер. Я зарабатываю тем, где я могу принести максимальную пользу.

Я

посчитал раскладку времени по агенту очень корректно. Вы даже не возразили, потому что Вам нечего возразить.
А вот Вы считаете раскладку по юристу некорректно.
Суд никогда не решается в одно заседание. Минимум два (сначала досудебная подготовка). До суда надо сначала ознакомиться с делом, т.е. сходить в канцелярию в определённые часы. Надо время изучить вопрос, написать позицию. А чаще всего суд затягивается заседаний на 10, и каждый раз надо писать всякие ходатайства, дополнения, возражения. А потом кассация. А потом подписывать решение.
В общем, лёгкий процесс у среднего юриста - это часов 50 рабочего времени за 30-50 тысяч.

Юристу Вы отвели время на "подумать", подготовиться к процессу, сходить в канцелярию в определенные часы. А агент не думает, не готовится, для него все двери открыты в любое время. Суд затягивается заседаний на 10. У агентов бывает нашли встречку, внесли аванс, через месяц Вам его вернули, т.к. не срослось, Вы находите другую встречку, еще раз вносите аванс, проверяете документы, ждете и т.д. До 10 обычно не доходит, клиент уйдет раньше, но раза по 3 бывает.
В общем суть в том, что каждая работа требует уважения и имеет свои сложности.

Я думаю, что дискутировать дальше нет смысла.

[АВК]

Сообщение от Pozitiv

Речь шла не обо мне, примеры знакомых перед глазами.
Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, а не быть авто-мото-вело-фото-кино-радио-монтер.

Бесспорно. Добавлю только, что оплата труда должна соответствовать трудозатратам и квалификации каждого человека, а не определяться монопольным положением посредника, незнанием или запуганностью сторон.

Юристу Вы отвели время на "подумать", подготовиться к процессу, сходить в канцелярию в определенные часы. А агент не думает, не готовится, для него все двери открыты в любое время.

Юрист по ходу дела должен написать ряд документов, каждый из которых требует точных (!) ссылок на законодательствои выверенных аргументов. Что должен каждый раз писать агент?

Суд затягивается заседаний на 10. У агентов бывает нашли встречку, внесли аванс, через месяц Вам его вернули, т.к. не срослось, Вы находите другую встречку, еще раз вносите аванс, проверяете документы, ждете и т.д. До 10 обычно не доходит, клиент уйдет раньше, но раза по 3 бывает.

Согласен, при встречке работы больше, чем на 30 часов. Но больше и гонорар, т.к. агенты получают проценты с каждой квартиры. А мы рассматривали прямую продажу.

В общем суть в том, что каждая работа требует уважения и имеет свои сложности.

То есть Вы считаете, что уборщица должна получать столько же, сколько министр?

[Pozitiv]

Согласен, при встречке работы больше, чем на 30 часов. Но больше и гонорар, т.к. агенты получают проценты с каждой квартиры. А мы рассматривали прямую продажу.

То есть в суть Вы никогда не вникали, спросили бы хоть здесь на форуме, у тез, кто прошел через это, как происходит оплата.

А подумать агенту Вы все-таки не хотите дать? Да и правда, зачем?
Документы собирать не думая и не читая, договора в чужих агентствах читать и думать над ними тоже не надо. Где галочку поставят, там и расписываться, рынок анализировать тоже не надо, оптимальные пути решения жилищной проблемы тоже обдумывать не стоит, а то голова болеть будет, обо всем думать!

Ладно, как-то уже поднадоело объяснять простые вещи.

[АВК]

Сообщение от Pozitiv

в суть Вы никогда не вникали, спросили бы хоть здесь на форуме, у тез, кто прошел через это, как происходит оплата.

Вот Вы опять пытаетесь меня оскорбить, навесить какие-то ярлыки. А ведь знаете, что недвижимостью я занимаюсь очень давно и прекрасно осведомлён, как происходит оплата.
В случае встречки агенты дерут свой процент и с продаваемой, и с покупаемой квартиры. При этом ещё и наличкой, и налогов не платят.

А подумать агенту Вы все-таки не хотите дать? Да и правда, зачем?
Документы собирать не думая и не читая, договора в чужих агентствах читать и думать над ними тоже не надо. Где галочку поставят, там и расписываться, рынок анализировать тоже не надо, оптимальные пути решения жилищной проблемы тоже обдумывать не стоит, а то голова болеть будет, обо всем думать!

Прочесть договор перед подписанием или "проанализировать рынок" (не много я видел агентов, по-настоящему анализирующих рынок...) - требует, конечно, определённых умственных усилий и времени. Но далеко не столько же, сколько нужно юристу в ходе суда. Если сравнивать напряжение мысли агента и юриста, то соотношение примерно такое же, как у пользователя Word и программиста на Ассемблере.

[Pozitiv]

Сообщение от АВК

Вот Вы опять пытаетесь меня оскорбить, навесить какие-то ярлыки. А ведь знаете, что недвижимостью я занимаюсь очень давно и прекрасно осведомлён, как происходит оплата.
В случае встречки агенты дерут свой процент и с продаваемой, и с покупаемой квартиры. При этом ещё и наличкой, и налогов не платят.


Прочесть договор перед подписанием или "проанализировать рынок" (не много я видел агентов, по-настоящему анализирующих рынок...) - требует, конечно, определённых умственных усилий и времени. Но далеко не столько же, сколько нужно юристу в ходе суда. Если сравнивать напряжение мысли агента и юриста, то соотношение примерно такое же, как у пользователя Word и программиста на Ассемблере.

Вздох, по первой части.

Агента нанимает продавец. Продажа и покупка. Оговаривается размер комиссионных. Находится покупатель, он платит сумму, которую видит в рекламе. Продавец получает в руки - стоимость, которую платит продавец минус комиссионные агента. Все. Платятся они позже, но на этом этапе уже известна и цена и цена в руки. Дальше, находится встречка, у встречки есть свой агент, который ее продает и получает с продажи свой гонорар. Где тут деньги первого агента? Если Вы считаете, что агент встречки "поделится", то это почти нереально. Дальше наша встречка нащла себе встречку, которую продает 3 агент. Вы считаете, что 3 агент долен поделится с первый и вторым? Так не бывает. Если в цепи частное лицо, то этот человек тоже платить никому обычно не собирается, потому что знает, что агенты и так вытянут сделку ради своего клиента, подскажут и сделают все сами.
Так объясните мне, как человек очень давно работающий на рынке недвижимости, как и с кого первый агент возьмет комиссионные по всей цепочке?
Вы может быть и давно работаете на РН, но специфики работы риэлоторов не знаете, так же как и многих тонкостей по взаиморасчетам. Это еще раз подтверждает, что хороший юрист может быть плохим риэлтором.
Деньги берут наличкой и сдают в кассу агентства с получением чека, может сам клиент приехать в агентство и сдать. Агенты ИЧПисты и налоги платят, по крайней мере в крупных агентствах.

По второй части. Иного от Вас и не ожидала. Думаю, всем форумом надо признать только за Вами право на мыслительный процесс. Мы уж в сторонке постоим.

[Хельга]

Pozitiv, Вы поистине имеете ну очень большое терпение!!!